?
356bet 网址

言 理 新 闻

News yanli
卖方签了合同是否就必须履行卖房义务?
发布者: 发布时间: 阅读:130
魏某系郑州市某小区业主,2016年4月10日,原告魏某(卖方)、被告孙某(买方)、某房产中介公司(经纪方)签订《存量房居间(买卖)合同》,约定:
买卖双方就物业所有买卖条件达成一致意见,签订协议如下:1、物业地址:郑州市……某某小区××号房屋,建筑面积200平方米,以《房屋所有权证》《土地使用权证》记载为准;2、该物业总价为1600000元……4、该物业交付使用时间为卖方收齐房款当天……(一)卖方权利义务:3、依约及时收取所有售房款……6、及时配合买方/经纪方办理委托公证,提前还贷,按揭,交易过户等相关手续;(二)买方权利义务:1、按约及时支付售房款项……(四)违约责任:1、因买方或卖方违反本合同约定,如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易,按揭等买卖相关手续,逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务,则(1)逾期不超过十天的,违约方须按逾期每日总价的千分之一向守约方支付违约金;(2)逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总价百分之十的违约金,守约方应向违约方发出解除合同通知书,已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还;(3)若守约方同意继续履行合同的,守约方有权要求违约方按每日总价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的,以守约方或经纪方发出的敦促履行通知之日起五日为履行期限。(五)合同相关事项:6、本合同经三方签字或盖章后生效。买卖双方各持一份,经纪方持二份。备注:甲方配合乙方签银行按揭贷款,在乙方银行按揭贷款审批通过后,在甲乙双方过户前乙方支付甲方购房首付款500000元,在过户后乙方看到过户收件单,乙方一次性支付甲方房屋尾款1050000元,丙方配合甲乙双方在2016年5月11日之前办理完所有相关过户手续,甲方送车位一个(68号车位)。房地产买卖合同附件:一、定金条款,1、定金50000元,买方须在2016年4月10日前支付给卖方”等内容。签约后,孙某向魏某支付购房定金50000元,魏某将案涉房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交由房产中介保存。

? ??孙某向银行申请住房贷款,于2016年5月5日通过审批,因孙某未支付房款,魏某于2016年6月3日向房产中介发出《关于违约行为告知函》,提出按约应当在2016年5月11日前办理完成过户手续,但买方未支付首付款,房产中介也未安排过户,遂要求按每日千分之一承担违约金直至过户完成和房款付清时止。房产公司将该告知函转告孙某。
? ??2016年6月13日,房产中介组织买卖双方进行调解,但未达成一致意见。
? ??2016年6月18日,魏某向房产中介发出《房产买卖合同解除通知书》,提出根据合同约定,卖方有权解除合同,并要求违约方承担总价款百分之十的违约金,同时以手机短信方式向孙某发送了此通知后,收到通知后,2016年6月21日,孙某提出6月24日支付款项,并办理手续,魏某未同意。遂魏某将孙某诉至法院,请求判令孙某支付违约金64000元。
? ??魏某认为,孙某未在2016年5月11日前完成过户,也无力支付房款,合同中约定,可以解除合同,并要求承担总价百分之十的违约金。魏某根据合同发出了解除通知,现孙某应当支付违约金。
? ??孙某认为,在银行尚未发放贷款时,寻找垫资公司垫付房款,是正常交易习惯,魏某不配合签署垫资合同,导致自己无法按约定履行支付房款义务,因此自己并未违约,不应承担违约责任。
? ??诉讼中,孙某提出违约金按总房款每日千分之一约定过高且无证据支持,并反诉要求魏某返还双倍定金。
法律分析
? ??1、《存量房居间(买卖)合同》合法有效,应按约履行
? ??本案中的买卖合同为买卖双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,也无其他无效情形,为有效合同。双方签订合同后,就应当严格按照合同的约定履行,这也是民事活动诚实信用的体现。
? ??2、合同的变更需要双方协商一致,否则不发生变更效力
? ??合同签订后,如因一方原因或双方原因,可能违约或者已经违约的,双方可以协商一致变更合同内容,以便实现合同双方的合同目的,而一旦无法达成补充协议或者新的协议,就只能按照原合同的约定正常履行或者承担违约责任。本案中,买方在即将违约时没能与卖方协商一致变更合同,且其提出的行业习惯也并无证据予以支持,因此,买方关于卖方配合寻求垫资的要求并不受法律保护。
? ??3、合同订立后并不必然履行直至终止,符合条件的,可以解除
? ??合同的解除方式有两种:约定解除和法定解除,约定解除又细分为两种具体形式:协商解除,和单方解除。在本案中,合同约定“逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同”,即为单方解除的约定。我国合同法规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同,合同解除权需要在期限内行使,这个期限可以是法律规定也可以进行约定,既无法律规定,又无约定的,可以在催告的合理期限内行使,逾期不行使,解除权消灭。解除合同需要向对方发出通知,通知到达即生效。对方有异议的,可以提起诉讼或仲裁确认解除合同的效力。卖方已经按照合同约定,及时发出了解除通知,因此该合同已经解除。
? ??4、合同当事人关于违约金的约定并不一定会完全支持
? ??违约金的约定是通过增加违约成本的方式来防范合同当事人违约,但不得滥用,约定过高的,可以请求降低,约定过低的,可以请求相应增加。这里的过高或过低,是与实际损失相对比的,一般违约金超过实际损失百分之三十,即为过高,可以要求降低,计算损失时也可以考虑合同总价款、合同约定、违约情形、利率水平等因素。请求降低或者增加违约金的提出方式,既可以是反驳,也可以是反诉,但反诉相当于一个新的诉,需要另外缴纳诉讼费,并不明智。
? ??本案中,法官根据违约方孙某请求,综合本案情况,酌情调整违约金为50000元,因双方合同已经解除,魏某应当退还定金50000元(此处涉及违约金与定金的适用问题,此处暂不做分析,有兴趣的朋友可以带着具体问题在评论中留言咨询)。
? ??在以往的案例中,也有合同约定违约方每日按照总价款千分之一支付违约金的,法院最终调整为按万分之一标准计算违约金。小编也见到过这样的条款,某中介在三方合同中约定“如买卖双方任一方或双方违约的,均不影响中介方佣金的收取,违约方须以佣金五倍的标准向中介方支付违约金”,利用优势地位,约定这样的条款,中介已然将违约当做发家致富的好方法,但这种做法实在令人啼笑皆非,在法院审理中,合同当事人关于违约金的约定并不一定会完全支持。
法律规定
? ??中华人民共和国合同法
? ??第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。
? ??当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
? ??第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
? ??(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
? ??(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
? ??(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
? ??(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
? ??(五)法律规定的其他情形。
? ??第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。
? ??法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
? ??第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
? ??第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
? ??约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
? ??当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
小编提醒
? ??在签订合同时,合同当事人仔细阅读合同是必要的,尤其注意限制己方权利,加重己方义务的条款。契约精神是合同当事人的应有品质,合理利用法律规定保护己方利益是完全有必要的。合同一方当事人在签订合同根据合同预期目的和自身能力审慎约定权利义务,履行中根据合同约定或者法律规定解除合同,及时止损,这并不违背契约精神,相反是明智的表现。在房产买卖纠纷中,双方所签合同往往是法院审理的核心内容,双方当事人对合同内容应有的重视程度自不必多言。
?